房地合一新制 vs. 財產交易所得舊制
不動產稅務申報與節稅方法
不動產交易稅制自 105 年大幅修改後，進入了「新舊制並行」的時代。對屋主而言，最關鍵的第一步就是判定該適用哪種制度。這不僅關乎稅率高低，更決定了申報的時間點。本文將結合最新的財政部解釋令與 113 年最新豪宅認定標準，為您做深度解析。
❶ 判定制度
❷ 檢核成本
❸ 試算稅額
❹ 依限申報
壹、第一步：取得日決定適用的制度
1. 財產交易所得（舊制）： 104 年 12 月 31 日以前取得者。
2. 房地合一稅（新制）： 105 年 1 月 1 日以後取得者。
最新解釋令繼承與贈與的寬限規定
依據 財政部 112.11.02 台財稅字第 11204619060 號令：
- 連續繼承： 若房產是因繼承取得，可將「被繼承人」甚至是「前手被繼承人」的持有期間合併計算。
- 制度選擇： 若原始取得人在 104/12/31 前取得，後手繼承人出售時可優先適用「舊制」。但若計算發現適用「新制自住優惠」更划算，亦可擇優適用。
貳、房地合一新制 (2.0) 執行要點
新制採取實價課稅，特色是「即時申報」且針對短期持有課以重稅。
- 申報期限： 所有權移轉登記次日起 30 日內 需完成申報。
- 申報原則： 不論有無所得、是否虧損，均須辦理申報。
| 持有期間 (境內居住者) | 適用稅率 |
|---|---|
| 2 年以內 | 45% |
| 超過 2 年，未滿 5 年 | 35% |
| 超過 5 年，未滿 10 年 | 20% |
| 持有超過 10 年 | 15% |
| 自住優惠 (設籍滿 6 年) | 10% (所得 400 萬內免稅) |
參、財產交易所得舊制 (綜所稅) 執行要點
舊制採「房地拆算」，土地部分免所得稅，僅就房屋增值部分課稅。
- 申報期限： 交易日之次年 5 月，併入年度綜合所得稅辦理。
重要異動113 年高價住宅認定標準下修
若無法證明原始成本，成交總額超過門檻，將被強制按實價拆算 20% 計算所得：
- ✔ 台北市： 房地總成交金額(含車位)新臺幣6,000萬元以上，或不含車位房地總成交金額除以不含車位房屋所有權登記總坪數計算之每坪單價(以下簡稱每坪單價)新臺幣120萬元以上
- ✔ 新北市： 房地總成交金額(含車位)新臺幣4,000萬元以上，或每坪單價新臺幣75萬元以上
- ✔ 桃園/台中/台南/高雄/新竹： 房地總成交金額(含車位)新臺幣3,000萬元以上，或每坪單價新臺幣50萬元以上
- ✔ 其餘地區： 房地總成交金額(含車位)新臺幣2,200萬元以上，或每坪單價新臺幣35萬元以上
肆、節稅秘笈：哪些支出可以扣除？
保留下列發票與單據，是節稅的最重要工程：
1. 取得成本與移轉費用 (可扣除)
- ✔ 購置時支付的仲介費、代書費、契稅、印花稅、登記規費、公證費等。
- ✔ 室內裝修費： 需為非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費（如固定木作、電線更換、隔間）。
- ✔ 出售時的仲介費、廣告費、清潔費、搬運費。
❌ 注意：持有期間繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費及金融機構借款利息等，均屬使用期間之相對代價，不得列為成本或費用減除。
伍、重購自用住宅退稅優惠
凡符合「自住」且「兩年內一買一賣」，均可申請退稅：
- 新制： 大換小按比例退、小換大全額退。
- 舊制： 僅限「大換小」始可抵減。
- 限制： 重購後 5 年內不得改作營業、出租或再行移轉。
禾禮地政士事務所
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