買賣服務常見問題
一、買賣簽約應備文件？
- 土地及建物權狀正本
- 印鑑證明正本（申請目的請載明「不動產登記」）
- 印鑑章（用印後歸還）
- 身分證正本（核驗後歸還）
- 收款存摺封面影本
- 授權書（本人未到場需檢附）
- 簽約費 3,000 元
- 土地及建物權狀正本
- 公司設立(變更)登記表正本（或公司登記主管機關核發之影印本）
- 公司登記印鑑大小章（用印後歸還）
- 公司代表人身分證正本（核驗後歸還）
- 完持處分程序證明文件（如董事會會議記錄及決議或股東會議紀錄等書面授權文件）
- 收款存摺封面影本
- 貸款餘額證明或清償證明（可後補）
- 授權書與被授權人身分證正本、印章
- 簽約費 3,000 元
- 身分證正本（核驗後歸還）
- 方便印章
- 土地及建物權狀正本
(同一標的物已有持分者，如無則免) - 授權書（本人未到場需檢附）
- 簽約費 3,000 元
- 公司設立(變更)登記表影本
- 公司大小章
- 公司代表人身分證正本（核驗後歸還）
- 土地及建物權狀正本
(同一標的物已有持分者，如無則免) - 授權書與被授權人身分證正本、印章
- 簽約費 3,000 元
💡 提醒：若案件涉及特殊背景（如海外授權、私法人購買住宅許可、限制登記、二親等親屬間買賣等），建議先行與本所地政士確認相關細節。
二、辦理買賣過戶需多少時間？
一般而言，買賣案件之程序包含簽約、報稅、申請貸款、對保、繳稅、過戶、清償原貸款及塗銷抵押權、點交結案等程序，辦理時間約需 1~2 個月。
但具體辦理時間，會因個案情形之不同（如：買方貸款問題、賣方申請自用土增、二親等親屬買賣申報贈與稅、海外授權、私人抵押權、限制登記…等）而有所差異。
💡 建議於委任前具體與地政士充分討論個案情形，避免時間延宕，造成雙方權益受損。
三、何謂印鑑證明？如何申請？
- 什麼是印鑑證明？
印鑑證明是由戶政事務所核發的證明文件。於辦理不動產移轉登記時，若賣方不便親自到場核驗身分，可透過印鑑章搭配印鑑證明，確認其移轉意願。 - 如何申請？
由本人攜帶身分證正本與印鑑章，至戶籍所在地的戶政事務所即可申請。（部分縣市提供跨所服務，建議先電洽確認）
四、買賣雙方應負擔什麼費用？
契稅、印花稅、地政規費、銀行貸款開辦費、住宅火險及地震險保費、簽約費、代書費、履保手續費、仲介費。
土地增值稅、簽約費、代書費、履保手續費、仲介費、交屋日前之稅費（房屋稅、地價稅、水電瓦斯、管理費、車位清潔費等）。
註：若符合房地合一新制課稅範圍，賣方應於辦理產權移轉登記之日起 30 日內自行向戶籍所在地稽徵機關申報繳納所得稅。
⚠️ 重要提醒：上述費用負擔項目為一般市場慣例，實際仍須視「買賣契約」之具體約定為準。由於每件交易個案情況各異，建議辦理前先與本所地政士詳細諮詢確認。
繼承服務常見問題
一、辦理繼承、拋棄繼承或限定繼承之應備文件？
📜 委任辦理應提供文件：
- 被繼承人除戶戶籍謄本
(含其已除戶繼承人之戶籍謄本) - 全體繼承人戶籍謄本
(確認代位、再轉、出養或遷出國外等情況) - 全體繼承人身分證影本及印章
(辦理分割繼承須另備印鑑證明與印鑑章)
- 遺產稅財產參考清單
(含前2年所得、贈與、有償移轉不動產資料，及違章欠稅查復表、信託課稅資料參考清單) - 金融遺產參考清單
(或遺產稅申報稅額試算確認書) - 聯徵中心回覆書
(內含信用報告及未清償債務資料) - 其他財產資料
(如海外資產、經法院判決確定之借名登記不動產、信託財產、勞工退休金、已理賠的保險、死亡日前除權息尚未發放的股利股息及非上市、非上櫃且非興櫃股票公司之「死亡當期資產負債表」及「股東持股明細」等)
- 扣除額/免稅額證明文件：身心障礙手冊、受扶養證明等。
- 法定代理人證明文件：受監護/輔助宣告證明、未成年人之特別代理人判決書及確定證明書。
- 被繼承人生前預留之遺囑
※ 註：金融遺產與聯徵資料申請後約需 2~4 週書面回覆，建議提早準備。
二、有繼承人在海外或無法達成共識情形，該如何辦理繼承？
- 海外繼承人：
可至我國駐外館處，辦理海外授權書(聲請拋棄繼承者另檢附拋棄繼承聲明書)之驗證，再將文件郵寄給在台親友代為辦理。 - 無法達成共識：
建議可先由部分繼承人替全體繼承人申報遺產稅，並先申請登記為「公同共有」，避免逾期遭罰鍰或列管標售，待日後取得共識再辦理分割繼承登記或共有型態變更登記。
三、如何主張剩餘財產差額分配請求權？
當配偶一方死亡，生存配偶可主張此權利以達成節稅效果。
請求分配上限＝（被繼承人剩餘財產－生存配偶剩餘財產）× 1/2。
※ 剩餘財產指婚姻存續中取得之原有財產（不含繼承或受贈所得）扣除負債。
四、剩餘財產差額分配請求權之時效？
贈與服務常見問題
一、不動產贈與應備文件？
- 土地及建物權狀正本
- 印鑑證明正本（申請目的請載明「不動產贈與登記」）
- 印鑑章（用印後歸還）
- 身分證正反面影本
- 普通印章
- 身分證正反面影本
- 普通印章
- 土地及建物權狀正本
(同一標的物已有持分者，如無則免)
💡 配偶贈與：可申請不課徵土地增值稅，但須注意日後移轉給第三人時，將以配偶贈與前之「原規定地價」或「前次移轉現值」計算漲價總數額，屆時稅額可能較高。
💡 農地贈與：作農業使用之農地贈與給「民法第1138條所定繼承人」時，可申請不計入贈與總額（免贈與稅），並可申請不課徵土地增值稅。
💡 公設保留地：依都市計畫法第50條之1，公共設施保留地因「配偶」或「直系血親」間之贈與而移轉者，免徵贈與稅及土地增值稅。
二、辦理贈與過戶需多少時間？
視個案情形之不同而有所差異，若為單純案件，約可於2~4週內完成。
如為農用農地、符合都市計畫法第 50 條之 1 之公設保留地、新市鎮特定區計畫範圍內之徵收土地或欲主張附有負擔等個案，建議於委任前具體與地政士充分討論，避免時間延宕，造成權益受損。
三、贈與農業用地，是否應課徵贈與稅？
作農業使用之農業用地及其地上農作物，贈與民法第 1138 條所定繼承人者，可以不計入其土地及地上農作物價值之全數。
受贈人自受贈之日起 5 年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，就要追繳應納稅賦。
* 但如因該受贈人死亡、該受贈土地被徵收或依法變更為非農業用地者，則不須追繳贈與稅。
四、贈與公共設施保留地，是否應課徵贈與稅？
房地合一 2.0 常見問題
一、什麼情況須申報房地合一？
(一) 應申報範圍：
1. 105 年 1 月 1 日後取得之房屋、土地（不含農舍及農設）。
2. 105 年 1 月 1 日後取得之設定地上權房屋使用權、預售屋及其基地。
3. 符合特定條件之股權交易（持股過半、且公司價值 50% 以上由境內房地構成）。
(二) 免辦理申報情形：
- 符合農發條例得申請不課徵土增稅之土地。
- 被徵收或協議價購之土地及其改良物。
- 尚未被徵收前移轉之公共設施保留地。
二、房地合一稅率？
• 超過 2 年至 5 年：35%
• 超過 5 年至 10 年：20%
• 超過 10 年：15%
• 超過 2 年：35%
1. 非自願因素、合建分回出售：稅率 20%。
2. 自住房地持有並設籍滿 6 年：免稅額 400 萬元，超過部分稅率 10%。
三、個人課稅所得 400 萬元以下免稅條件為何？
欲適用自住房地租稅優惠，須同時滿足以下三項條件：
2. 無違規使用：交易前 6 年內，無出租、供營業或執行業務使用。
3. 頻率限制：個人與其配偶及未成年子女於交易前 6 年內未曾適用本優惠規定。
禾禮地政士事務所
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