一生一次 vs 一生一屋
自用住宅用地優惠稅率規定比較表
自用住宅用地優惠稅率規定比較表
一般土增稅率高達 20%~40%，但出售自用住宅土地可享 10% 優惠稅率！「一生一次」用過後，符合更嚴格條件還能無限次適用「一生一屋」。
| 項目 | 一生一次 | 一生一屋 |
|---|---|---|
| 稅率 | 10% | 10% |
| 次數 限制 |
優先適用，一生限一次。 | 用過一生一次後始得適用，符合要件無次數限制。 |
| 房屋 條件 |
本人、配偶或直系親屬所有。 | 本人、配偶或未成年子女於出售前，持有連續滿6年。 |
| 土地 年限 |
無限制。 | 出售前持有連續6年以上。 |
| 戶籍 設立 |
本人、配偶或直系親屬設立戶籍。 | 本人、配偶或未成年子女於出售前，在該地設籍連續滿6年。 |
| 使用 情形 |
出售前1年內無營業、無出租（含公益出租與社宅代管）。 | 出售前5年內無營業、無出租（含公益出租與社宅代管）。 |
| 面積 限制 |
都市 ≦ 300 ㎡ (90.75坪) 非都 ≦ 700 ㎡ (211.75坪) |
都市 ≦ 150 ㎡ (45.37坪) 非都 ≦ 350 ㎡ (105.87坪) |
| 其他 要件 |
建物完成未滿1年者，房屋現值須達基地公告現值 10% 以上。 | 出售時本人、配偶及未成年子女，名下無其他房屋（含未保存登記/信託房地）。 |
| 注意 事項 |
同時出售多筆自用土地（同天立契申報），符合要件且在面積內，可同時適用。 | 若分次出售，須在出售後已「無剩餘持有房屋」狀態下才符合規定。 |
| 申請 期限 |
1. 一般買賣案件：申報土地移轉現值時於書面註明申請，或於繳納期限屆滿前補行申請。 2. 無須申報移轉現值案件：收到稽徵機關通知次日起 30 日內申請。 |
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土地增值稅 vs 房地合一所得稅
重購退稅規定比較表
重購退稅規定比較表
不論「以小換大」或「舊換新」皆有退稅相關規定！但土地增值稅與房地合一稅對自住的定義不同，以下為您並排對照。
| 項目 | 土地增值稅（地方稅） | 房地合一所得稅（國稅） |
|---|---|---|
| 適用 標的 |
自用住宅土地 | 自住土地 + 房屋 |
| 自住 定義 |
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| 面積 限制 |
都市 ≦ 300 ㎡ ； 非都市 ≦ 700 ㎡ |
無限制 |
| 所有 權人 |
買進與賣出之土地所有權人須為同一人 | 所有權人可為本人或配偶（可跨名字） |
| 買賣 時點 |
先賣後買：出售地完成移轉登記之日起2年內重購
先買後賣：新購地完成移轉登記之日起2年內出售，並於買的當時已持供自用住宅使用之土地 |
出售及重購自住房地之完成移轉登記日在2年以內，不論「先賣後買」或「先買後賣」均可 (先買後賣：買的當時須已持有供自住使用之舊屋；買新賣新不符重購規定) |
| 退稅 額度 |
新購地移轉現值-(出售地移轉現值-已繳納土增稅)=A(A須>0)
1.已繳納土增稅 ≦ A，全數退還 2.已繳納土增稅 > A，退還A |
按重購價(房+地)占出售價(房+地)的比例退還或扣抵稅額 |
| 申請 時效 |
10年 |
先賣後買：移轉登記次日起5年內。 先買後賣：申報時併同申請扣抵。 |
| 五年 列管 |
5年內不得改作其他用途（含戶籍全遷出變空戶）或移轉（含配偶贈與）。 | 5年內不得改作其他用途或移轉。 |
| 戶籍遷出免追繳例外情形 | 1. 子女就學 2. 因公務派駐國外 3. 土地所有權人死亡 |
1. 未成年子女就讀或擬就讀學校訂有應設戶籍於該學區之條件 2. 本人或配偶因公務派駐國外 3. 原所有權人死亡 |
| 法令 依據 |
土地稅法§9、35、37、土地稅法施行細則§4、財政部83年6月9日台財稅第831596661號函 | 所得稅法§14-8、房地合一課徵所得稅申報作業要點第20點、財政部111年6月9日台財稅字第11100584750號令 |
💡 禾禮地政士事務所提醒
無論是想運用「一生一屋 10% 優惠稅率」還是申請「重購退稅」，兩者的核心靈魂都在於【戶籍設立】與【無出租營業】的實質審查。特別視實務情況而定，稍有不慎（例如管制期內配偶間贈與、或為了小孩學區將戶籍全數遷出），都可能讓到手的節稅款被全數追回。進行不動產交易規劃前，歡迎向禾禮地政士事務所尋求專業建議。