一、買賣簽約應備文件？
- 土地及建物權狀正本
- 印鑑證明正本（申請目的請載明「不動產登記」）
- 印鑑章（用印後歸還）
- 身分證正本（核驗後歸還）
- 收款存摺封面影本
- 授權書（本人未到場需檢附）
- 簽約費 3,000 元
- 土地及建物權狀正本
- 公司設立(變更)登記表正本
- 公司登記印鑑大小章（用印後歸還）
- 公司代表人身分證正本（核驗後歸還）
- 完持處分程序證明文件（如董事會會議記錄、決議或股東會議紀錄等書面授權文件）
- 收款存摺封面影本
- 貸款餘額證明或清償證明（可後補）
- 授權書與被授權人身分證正本、印章
- 簽約費 3,000 元
- 身分證正本（核驗後歸還）
- 方便印章
- 土地及建物權狀正本
(同一標的物已有持分者，如無則免) - 授權書（本人未到場需檢附）
- 簽約費 3,000 元
- 公司設立(變更)登記表影本
- 公司大小章
- 公司代表人身分證正本（核驗後歸還）
- 土地及建物權狀正本
(同一標的物已有持分者，如無則免) - 授權書與被授權人身分證正本、印章
- 簽約費 3,000 元
📌 提醒：若案件涉及特殊背景（如海外授權、私法人購買住宅許可、限制登記、二親等親屬間買賣等），建議先行與本所地政士確認相關細節。
二、辦理買賣過戶需多少時間？
一般而言，買賣案件之程序包含簽約、報稅、申請貸款、對保、繳稅、過戶、清償原貸款及塗銷抵押權、點交結案等程序，辦理時間約需 1~2 個月。
但具體辦理時間，會因個案情形之不同（如：買方貸款問題、賣方申請自用土增、二親等親屬買賣申報贈與稅、海外授權、私人抵押權、限制登記…等）而有所差異。
📌 建議：於委任前具體與地政士充分討論個案情形，避免時間延宕，造成雙方權益受損。
三、何謂印鑑證明？如何申請？
- 什麼是印鑑證明？
印鑑證明是由戶政事務所核發的證明文件。於辦理不動產移轉登記時，若賣方不便親自到場核驗身分，可透過印鑑章搭配印鑑證明，確認其移轉意願。 - 如何申請？
由本人攜帶身分證正本與印鑑章，至戶籍所在地的戶政事務所即可申請。（部分縣市提供跨所服務，建議先電洽確認）
四、買賣雙方應負擔什麼費用？
註：若符合房地合一新制課稅範圍，賣方應於辦理產權移轉登記之日起 30 日內自行向戶籍所在地稽徵機關申報繳納所得稅。
⚠️ 重要提醒：上述費用負擔項目為一般市場慣例，實際仍須視「買賣契約」之具體約定為準。由於每件交易個案情況各異，建議辦理前先與本所地政士詳細諮詢確認。
五、如何申請重購退稅？
(針對土地增值稅、房地合一稅、財產交易所得稅)
為了減輕自住換屋族的稅務負擔，針對「土地」與「房屋」都提供了重購退稅或扣抵的優惠。只要買賣時間在 2 年內 且符合自住條件，都有機會將繳出去的稅金全額或按比例退回。
然而，不動產的稅制分為「土地增值稅」以及房屋部分的「新制房地合一稅」或「舊制財產交易所得稅」，
這三大稅制對於退稅的條件限制大不相同。
| 評估項目 | 土地增值稅（土地） | 房地合一稅（新制房屋） | 財產交易所得稅（舊制房屋） |
|---|---|---|---|
| 適用對象 | 不分新舊制，所有土地皆適用。 | 2016 年 1 月 1 日後取得之房屋。 | 2015 年 12 月 31 日前取得之房屋。 |
| 重購條件 | 限「小換大」 (新購土地現值 > 出售土地現值) |
大換小、小換大皆可 (大換小按比例退稅；小換大內全額退) |
限「小換大」 (新購房屋價額 > 出售房屋價額) |
| 設籍身分要求 | 本人、配偶或直系親屬 (如父母、子女)辦竣戶籍登記。 |
限本人、配偶或未成年子女 (注意：成年子女、父母設籍不適用！) |
僅限本人登記設籍。 (實務審查最為嚴格) |
| 管制期限 | 5 年管制期 (期間不可改作營業、出租或遷出戶籍) |
5 年管制期 (5 年內改作其他用途或轉售將遭追繳) |
無明文管制期 (But 仍須符合重購當時之自住事實) |
- 戶籍設錯人：若賣掉新制的房子，卻讓「已成年」的兒子設籍在新家，房地合一稅的重購退稅將會直接被國稅局駁回。
- 出售前有出租行為：在買賣前 1 年內（土增稅）或重購前（房地合一），若房屋有過出租、營業，或曾有非家人之外人設籍、甚至開設公司個人工作室登記，皆會導致退稅失敗。
- 5 年內中途遷出戶籍：退稅成功後，若在 5 年內將全戶戶籍遷出（即使新家只是短暫沒人設籍），一經地政或稅捐機關查獲，百萬退稅款將會被全數追繳。
📌 提醒：「重購退稅」涉及多種稅制，在實務上，不論是設籍人身分、或是買賣前後的房屋使用現況，國稅局與稅捐處的審查都相當嚴格。為了避免因中途遷出戶籍或時序錯誤而面臨被追繳稅款的風險，建議您在規劃買賣前，先與地政士確認動線。禾禮提供完整的新舊制稅務個案試算，協助您安全、合規地完成換屋規劃。
一、辦理繼承、拋棄繼承或限定繼承之應備文件？
💡 委任辦理應提供文件：
- 被繼承人除戶戶籍謄本
(含其已除戶繼承人之戶籍謄本) - 全體繼承人戶籍謄本
(確認代位、再轉、出養或遷出國外等情況) - 全體繼承人身分證影本及印章
(辦理分割繼承須另備印鑑證明與印鑑章)
- 遺產稅財產參考清單
(含前2年所得、贈與、有償移轉不動產資料，及違章欠稅查復表等) - 金融遺產參考清單
(或遺產稅申報稅額試算確認書) - 聯徵中心回覆書
(內含信用報告及未清償債務資料) - 其他財產資料
(如海外資產、經法院判決確定之借名登記不動產、勞退金、保險理賠等)
- 扣除額/免稅額證明文件：身心障礙手冊、受扶養證明等。
- 法定代理人證明文件：受監護/輔助宣告證明、未成年人之特別代理人判決書及確定證明書。
- 被繼承人生前預留之遺囑
📌 註：金融遺產與聯徵資料申請後約需 2~4 週書面回覆，建議提早準備。
二、有繼承人在海外或無法達成共識情形，該如何辦理繼承？
- 海外繼承人：
可至我國駐外館處，辦理海外授權書（聲請拋棄繼承者另檢附拋棄繼承聲明書）之驗證，再將文件郵寄給在台親友代為辦理。 - 無法達成共識：
建議可先由部分繼承人替全體繼承人申報遺產稅，並先申請登記為「公同共有」，避免逾期遭罰鍰或列管標售，待日後取得共識再辦理分割繼承登記或共有型態變更登記。
三、如何主張剩餘財產差額分配請求權？
當配偶一方死亡，生存配偶可主張此權利以達成節稅效果。
四、剩餘財產差額分配請求權之時效？
五、如何預立有效遺囑？法律規定的方式有哪些？公證遺囑的優點？
為了確保遺囑在法律上完全有效，必須嚴格依照《民法》規定的 5 種法定方式 之一訂立。而在實務中，為了追求最高的嚴謹度，本所建議採取「公證遺囑」方式作成，其優勢與法定成立要件如下：
- 具公信力：由公證人依法親自審查立遺囑人之真意及見證人資格，確保整體法律程序完備無瑕疵。
- 降低爭議：經公證人依法留存遺囑正本，有效防止遺囑被後人質質疑真偽、偽造或遭到隱匿。
- 應指定 2 名以上之見證人 在場。
- 立遺囑人在公證人前 口述遺囑意旨。
- 由公證人筆記、宣讀、講解，經立遺囑人認可。
- 記明年月日，由 公證人、見證人及立遺囑人同行簽名（立遺囑人若無法簽名，公證人得記明事由，以指印代之）。
⚖️ 其它法律規定之遺囑方式：
- 自書遺囑：親自書寫全文、記明年月日並親自簽名（不可打字）。
- 密封遺囑：密封後與 2 名以上見證人向公證人提出，確認真意後簽章。
- 代筆遺囑：由立遺囑人口述，指定 3 名以上見證人，其中 1 人代筆記錄並全體簽名。
- 口授遺囑：生命危急時專用，指定 2 名見證人口頭陳述並全程錄音。
一、不動產贈與應備文件？
- 土地及建物權狀正本
- 印鑑證明正本（申請目的請載明「不動產贈與登記」）
- 印鑑章（用印後歸還）
- 身分證正反面影本
- 普通印章
- 身分證正反面影本
- 普通印章
- 土地及建物權狀正本
(同一標的物已有持分者，如無則免)
📌 配偶贈與：可申請不課徵土地增值稅，但須注意日後移轉給第三人時，將以配偶贈與前之「原規定地價」或「前次移轉現值」計算漲價總數額，屆時稅額可能較高。
📌 農地贈與：作農業使用之農地贈與給「民法第1138條所定繼承人」時，可申請不計入贈與總額（免贈與稅），並可申請不課徵土地增值稅。
📌 公設保留地：依都市計畫法第50條之1，公共設施保留地因「配偶」或「直系血親」間之贈與而移轉者，免徵贈與稅及土地增值稅。
二、辦理贈與過戶需多少時間？
視個案情形之不同而有所差異，若為單純案件，約可於 2~4 週內完成。
三、贈與農業用地，是否應課徵贈與稅？
作農業使用之農業用地及其地上農作物，贈與民法第 1138 條所定繼承人者，可以不計入其土地及地上農作物價值之全數。
* 但如因該受贈人死亡、該受贈土地被徵收或依法變更為非農業用地者，則不須追繳贈與稅。
四、贈與公共設施保留地，是否應課徵贈與稅？
五、何謂逐年贈與？為什麼不建議以逐年贈與方式移轉不動產？
「逐年贈與不動產」是指利用每人每年的贈與稅免稅額，將不動產價值換算為持分比例，分年辦理贈與以達到不用課徵贈與稅的目的。然而，這種做法在現行稅制（房地合一稅）下，反而容易省了小錢卻賠了大錢。
- 房地合一取得成本大幅降低：受贈取得的不動產，在日後出售時，其取得成本是依受贈當時「土地公告現值」及「房屋評定現值」計算，通常遠低於市價。因此會因為取得成本過低，導致課稅所得暴增，被課徵高額的房地合一稅。
- 稅捐、規費與代書費增加：每年辦理過戶登記都需要申報土地增值稅、契稅、印花稅及產權移轉登記，累積起來的代書費與規費也是一筆不小的負擔。
建議改為「逐年贈與現金」給子女。待子女累積足夠的資金後，再以「買賣」方式向長輩購買該不動產（即二親等以內親屬間財產買賣）。
💡 兩大核心優點：
- 節省未來房地合一稅：子女未來賣出時，取得成本即為當初的「實際買賣總價」，能合法拉高成本，轉手時便能*省下極為可觀的房地合一稅*。
- 可適用自用住宅土增稅：以買賣方式移轉，若符合自用住宅要件，可以申請適用優惠稅率（一生一次或一生一屋）課徵土地增值稅；相較之下，若直接採「贈與」移轉，則只能適用一般稅率。
📌 註：二親等買賣需向國稅局提出「確實支付買賣價款」的證明文件，並視情況提供「資金來源證明」。如何精準達到資產傳承與節稅的目的，歡迎向本所預約諮詢。
📖 延伸閱讀：想更深入了解如何將不動產傳承給子女？歡迎參閱詳細專文分析：不動產「過戶」的方式？要買賣還是贈與？
一、什麼情況須申報房地合一？
（一）應申報範圍：
1. 105 年 1 月 1 日後取得之房屋、土地（不含農舍及農設）。
2. 105 年 1 月 1 日後取得之設定地上權房屋使用權、預售屋及其基地。
3. 符合特定條件之股權交易（持股過半、且公司價值 50% 以上由境內房地構成）。
（二）免辦理申報情形：
- 符合農發條例得申請不課徵土增稅之土地。
- 被徵收或協議價購之土地及其改良物。
- 尚未被徵收前移轉之公共設施保留地。
二、房地合一稅率？
• 超過 2 年至 5 年：35%
• 超過 5 年至 10 年：20%
• 超過 10 年：15%
• 超過 2 年：35%
2. 自住房地持有並設籍滿 6 年：免稅額 400 萬元，超過部分稅率 10%。
三、個人課稅所得 400 萬元以下免稅條件為何？
欲適用自住房地租稅優惠，須同時滿足以下三項條件：
2. 無違規使用：交易前 6 年內，無出租、供營業或執行業務使用。
3. 頻率限制：個人與其配偶及未成年子女於交易前 6 年內未曾適用本優惠規定。
四、房地合一稅如何計算？
房地合一稅的計算邏輯十分嚴謹，主要是針對房地產出售的「淨獲利（課稅所得）」乘以持有年限對應的稅率。核心計算公式如下：
2. 課稅所得 × 適用稅率（依持有年限） ＝ 應納房地合一稅額
📌 計算因子說明：
- 房地收入：指本次出售房屋、土地的「實際市場成交總價」。
- 改良及移轉費用：包含取得或移轉時的規費、仲介費、代書費、廣告費，以及達兩年以上耐用年限且非修繕性質的「裝潢改良支出」（須有合法憑證）。若無憑證，可按成交總價的 3% 推計費用（最高以 30 萬元為限）。
- 土地漲價總數額：為了避免重複課稅（與土地增值稅重疊），可將歷年累積的土地漲價總數額自所得中扣除。
五、房地合一的「取得成本」如何認定？
「取得成本」的認定多寡是決定房地合一稅高低的關鍵。稅法上會依據您當初**取得產權的方式**，採取不同的認定標準：
以當初購入時的「實際市場成交總價」為準。
※ 另可加計取得房屋時所支付達可供使用狀態前之必要費用（如契稅、印花稅、代書費、仲介費等）。
以受贈或繼承時的「土地公告現值」及「房屋評定現值」並按政府發布之消費者物價指數（CPI）調整後之價值為準。
※ 因公告現值遠低於市價（僅約 2~3 成），會造成日後轉手時的取得成本被嚴重低估，使房地合一稅大幅飆升。
以該土地取得成本，加計房屋的「實際營造／建築成本」（須檢附合約、發票及帳冊憑證核實認定）。
以原有土地取得成本，加計改建過程中所支付的工程造價、補償費，或是合建契約中約定的對價成本作為認定基礎。
💡 本所叮嚀：取得產權的方式不同，適用的節稅策略也完全不同。特別是針對「贈與、繼承」等成本極低的特殊案件，建議於轉手出售前委任專業地政士進行稅務試算與金流規劃，避免被課徵非預期的高額稅賦。
一、什麼是「分別共有」與「公同共有」？
土地由多人共同所有時，主要分為以下兩種形態，其權利行使方式大不相同：
- 每位共有人都有口語常說的「持分」（例如：1/4、1/10）。
- 各共有人可自由處分、處置或質押自己的「應有部分（持分）」，不需經其他共有人同意。
- 常見於繼承未辦理分割的遺產，大家共同擁有全部，沒有明確的個人持分比例。
- 任何處分或變更，原則上須全體共有人同意，限制較多。
二、共有土地人數眾多、意見不一時，該如何賣掉或處分？
關於共有土地的處分，法律上的規範兼顧了「個人權益」與「土地利用效率」：
💡 法律基本原則：
依《民法》規定，處分、變更或設定共有土地之負擔，原則上必須經由全體共有人的一致同意。
然而，為了避免少數共有人反對或失聯導致土地長期無法開發利用，法律特別訂有例外規定。依據 《土地法》第 34 條之 1，只要滿足下列多數決條件，即可不經全體同意，逕行處分、變更整筆土地或設定負擔：
- 人數過半 且 持分合計過半 同意。
- 持分合計超過 2/3 同意（此時則不計算、不受限於同意的人數）。
三、共有土地如何辦理分割？流程與特殊土地限制為何？
共有土地若想各自獨立產權，主要有協議分割（全體同意）、調處分割（政府協調）及裁判分割（法院訴訟）三種管道。然而，並非所有土地都能自由切分，必須特別注意以下法律的硬性限制：
依《農業發展條例》第 16 條規定，每宗耕地分割後，各別所有人的每人面積必須達到 0.25 公頃（約 756 坪）以上，否則原則上不准分割。
- 修正前共有：民國 89 年 1 月 28 日修正以前就已經共有的耕地。
- 繼承取得：因辦理遺產繼承而造成的共有耕地（每位繼承人可申請分割為單獨所有）。
- 地目變更：耕地部分變更為非農業用地（如建地、道路用地），可就變更部分辦理分割。
※ 備註：除上述三項外，法規另有「與鄰地合併交換、政府農地重劃、基於國家經濟政策、興建集村農舍、或耕地租約註銷」等多種特殊例外樣態，實務認定較為嚴格，申辦前建議依個案向地政機關確認。
- 畸零地限制：分割後的各筆土地，其寬度、深度必須符合當地「畸零地使用自治條例」規定。若分割後會導致土地變成無法建築的畸零地，地政事務所將不予登記。
- 法定空地禁止分割：已建築基地留設的「法定空地」，依《建築法》第 11 條規定，非經建築主管機關核准，不得單獨分割、移轉 or 處分。
💡 若共有土地因上述法律限制而「無法實行原物切分」，在走法院裁判分割時，法官通常會裁定採用「變價分割」（將整筆土地拍賣後按比例分錢）或「原物分割搭配金錢補償」來徹底解決共有關係。
四、部分共有人失蹤、聯絡不上、不想出面，該怎麼處理？
共有土地常因歷經多次繼承造成共有人數很多的情況，甚至部分共有人失聯或長年旅居國外。實務上主要透過以下兩種途徑來處理：
五、共有土地被部分共有人擅自占用或出租，其他人該如何維權？
「各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權」，意思是每個人都可以用，但「不能獨佔特定範圍」。若有人霸佔土地或私自出租收益，其餘共有人可主張三種權利：
2. 不當得利返還請求權：占用者等於平白使用了其他共有人的應有部分，未受同意使用即屬不當得利。其他人可依民法第 179 條，按自己的持分比例，向其請求相當於租金的利益（回推最長 5 年）。
3. 重新訂定分管契約：若要合法使用特定區域，必須全體共有人過半數且持分過半數同意，簽訂書面的「分管契約」才能保障各自範圍。
💡 專業地政士叮嚀：共有土地的紛爭往往累積數十年，常涉及複雜的親屬關係與占用歷史背景。無論是要運用土地法第 34 條之 1 規定的多數決處分，還是透過訴訟爭取自身權利，建議事前委任地政士與律師共同依個案討論，方能保障權益。