申報個人綜合所得稅時，若您在過去一年內處分了「舊制房屋」（民國104年12月31日以前取得之不動產），其建物部分的獲利屬於財產交易所得，必須併入5月份的個人綜合所得稅合併課稅。為了讓您能輕鬆完成線上申報，本所整理了電子申報繳稅系統的網路申報圖解步驟，讓您節稅又省時！
一、重要觀念與準備工具
1. 判斷適用新舊制（以謄本登記日期為準）
- 舊制（房地分離）：104年12月31日以前取得。土地部分已課土地增值稅免所得稅；建物部分則須於今年5月申報財產交易所得稅。
- 新制（房地合一稅）：105年1月1日以後取得。應於產權過戶移轉登記次日起30日內獨立申報完畢，5月無須再申報財產交易所得。
2. 報稅必備驗證工具
線上申報時可自由選擇以下方式進行身分驗證，登入後即可下載年度所得資料：
- 行動電話認證（限本人申辦的手機、輸入健保卡號及戶口名簿戶號）
- 行動自然人憑證（綁定手機免讀卡機，支援指紋/臉部辨識）
- 自然人憑證（需搭配讀卡機與 PIN 碼）
- 健保卡（需事先註冊密碼，搭配讀卡機）
- 電子憑證（需憑證密碼）
- 戶口名簿戶號 + 查詢碼（可於超商或透過憑證取得）
二、財產交易所得申報圖解步驟
進入申報系統與身分驗證
前往「財政部電子申報繳稅服務網」，進入綜合所得稅結算申報系統。系統於 4 月底開放查詢下載所得、5 月 1 日至 6 月 30 日開放申報上傳。建議優先使用「行動電話認證」，免讀卡機且最為快速。
📸 【請截取：財政部網路申報登入頁面，圈選行動電話認證、自然人憑證等多元驗證畫面】
切換至「所得資料」頁籤並點選新增
成功登入系統並下載基本及扣除額資料後，進入報稅主介面。請滑動或點選導覽列至「所得資料」填報區塊，並點選「新增所得」。由於舊制不動產買賣的獲利通常不會自動帶入扣繳憑單，此處必須由納稅人「手動新增」。
📸 【請截取：申報軟體中「所得資料」頁面，並圈選『新增所得』按鈕處】
選擇路徑與輸入所得細項
在新增所得視窗中，將「所得種類」下拉選單切換至「財產交易所得」。此時請依據自身單據留存狀況，選擇以下兩者之一的申報方式：
💡 路徑 A：能舉證成本（依實際交易獲利申報／核實課稅）—— 優先適用
所得代號選擇「71A 房屋財產交易所得（自行列報必要費用及成本）」。接著依序輸入：房屋坐落地址、房屋稅籍編號、所有權持分、買進與賣出之房地原始總價，並填入可扣除的必要費用。系統會依【房屋評定現值 / (房屋評定現值 + 總公告土地現值)】的「房地比」自動為您計算出建物部分的純獲利金額。
💡 路徑 B：無法舉證成本（按房屋現值推計課稅）
若因年代久遠、單據遺失等原因，確實無法提示買進成本，所得代號請選擇「71B 房屋財產交易所得（依房屋現值x財政部頒定標準）」。僅需輸入出售房屋所在地與契稅單上的「房屋評定現值（核定契價）」，系統即會自動乘以該地區當年度的財政部核定標準（特定百分比）推算所得。
📸 【請截取：手動新增所得彈出視窗，顯示選擇所得種類、代號71、填寫成交金額、成本與必要費用之輸入框畫面】
購屋時支付的契稅、印花稅、代書費、地政規費、公證費、仲介費。（※若為繼承或受贈取得，則以當時的房地公告現值為成本）
交屋後能增加房屋價值或效能，且非2年內耗竭的裝潢費、修繕費（需備有發票、合約書或估價單）。
出售房屋時支付的仲介費、廣告費、搬運費、清潔費、土地增值稅。
以下平時房屋持有期間之開銷，國稅局皆不可列為扣除費用：
• 房屋稅、地價稅
• 水電費、瓦斯費、電話費
• 大樓平時的管理費、清潔費
• 購屋貸款利息
確認稅額計算並執行申報上傳
財產交易所得填寫並點選「儲存」後，系統會將該筆金額自動併入您年度的綜合所得總額中。隨後一路點選下一步確認您的免稅額、扣除額，進入「計算稅額及繳退稅」確認最終應納稅額。最後，務必點選「申報資料上傳」並看到申報成功提示，才算真正完成！
※ 提醒您：若採「路徑 A（核實課稅）」申報，完成線上報稅後，務必於規定期限內（約在7月10日前）透過報稅系統的「附件上傳」功能，將買賣契約書（私契）、相關收據發票等證明文件上傳予國稅局備查。
📸 【請截取：最後顯示「上傳申報成功」或是出現收執聯下載、列印按鈕的畫面】
三、常見問題 FAQ
以下是進行舊制申報時常遇到的困惑，點選標題即可查看解答：
絕對要申報！房屋買賣屬於私人間的產權移轉，買方並非扣繳義務人，因此國稅局的系統中「不會」自動帶入這筆所得扣繳資料。納稅義務人有依法主動誠實申報的義務，若漏未手動新增，事後遭國稅局透過補償產權變更謄本查獲，除補稅外還可能面臨罰鍰。
不行。國稅局的課稅原則是「原則上皆應依實際交易獲利（核實課稅）申報」。購屋時有無實價登錄並非得以改按現值申報的法定依據。只有在您「確實無法提示原始取得成本證明（例如年代久遠、契約單據滅失）」時，才能採用財政部頒定標準推計所得。另外，若房屋出售總價或單價達到了「高價住宅（豪宅）」門檻，即使無法提示成本，國稅局也會直接改用「出售總價 × 房地比 × 20%」強制推計課稅，切勿投機冒險。
依據最新財政部頒布標準，若舊制房屋出售時符合以下門檻（或每坪單價達到各區標準），且無法舉證買進成本，將適用豪宅課稅標準（所得 = 出售總價 × 房地比 × 20%）：
• 臺北市：總價 6,000 萬元以上（或每坪單價 120 萬元以上）
• 新北市：總價 4,000 萬元以上（或每坪單價 75 萬元以上）
• 桃園市、新竹縣市、臺中市、高雄市、臺南市：總價 3,000 萬元以上（或每坪單價 50 萬元以上）
• 其他縣市：總價 2,200 萬元以上（或每坪單價 35 萬元以上）
如您的案件逼近或超過此門檻，歡迎提前聯絡禾禮地政士辦公室為您進行精準的稅費規劃與風險評估。