申報個人綜合所得稅時，若您在去年度出售了「舊制房屋」（民國104年12月31日以前取得之不動產），其建物部分的獲利屬於財產交易所得，必須併入5月份的個人綜合所得稅合併課稅。本所整理了電子申報繳稅系統的網路申報圖解步驟，讓您節節稅又省時！
一、重要觀念與準備工具
1. 判斷適用新舊制（以謄本登記日期為準）
- 舊制（房地分離）：104年12月31日以前取得。土地部分已課土地增值稅免所得稅；建物部分則須於今年5月申報財產交易所得稅。
- 新制（房地合一稅）：105年1月1日以後取得。應於產權過戶移轉登記次日起30日內獨立申報完畢，5月無須再申報財產交易所得。
2. 報稅必備驗證工具
線上申報時可自由選擇以下方式進行身分驗證，登入後即可下載年度所得資料：
- 行動電話認證（限本人申辦的手機、輸入健保卡號及戶口名簿戶號）
- 行動自然人憑證（綁定手機免讀卡機，支援指紋/臉部辨識）
- 自然人憑證（需搭配讀卡機與 PIN 碼）
- 健保卡（需事先註冊密碼，搭配讀卡機）
- 電子憑證（需憑證密碼）
- 戶口名簿戶號 + 查詢碼（可於超商或透過憑證取得）
二、財產交易所得申報圖解步驟
進入申報系統與身分驗證
前往「財政部電子申報繳稅服務網」，進入綜合所得稅結算申報系統。系統於 4 月底開放查詢下載所得、5 月 1 日至 6 月 30 日開放申報上傳。
切換至「填寫所得」頁籤並點選新增
成功登入系統並下載基本及扣除額資料，於主介面填寫基本資料後，請點選「填寫所得」，再點選「新增所得資料」。由於舊制不動產買賣的獲利通常不會自動帶入扣繳憑單，此處必須由納稅人「手動新增」。
選擇所得種類、格式與輸入資料
在新增所得視窗中，將「所得種類」下拉選單切換至「財產交易所得」。此時請依據自身單據留存狀況，選擇以下兩者之一的申報方式：
—— 原則優先適用（依實際交易獲利申報／核實課稅）
選擇「財產交易所得（房屋-自行列舉必要費用及成本）」→
接著依序輸入：所得人姓名、房屋坐落地址、房屋稅籍編號、所有權持分、買入及賣出之房地價格是否劃分（如未劃分，需填寫出售時房屋評定現值與土地公告現值）、收入總額，並填入可扣除的必要費用及成本。
—— 例外規定（按房屋現值推計課稅）
若因年代久遠、單據遺失等原因，確實無法提示買進成本，請選擇「財產交易所得（房屋-無法證明取得成本者適用）」，再按房屋座落及價格情形「（詳下方注意事項），選擇所得格式。
再依序輸入出售房屋座落地址、稅籍編號與契稅單上的「房屋評定現值」，系統即會自動乘以該地區當年度的財政部核定標準（特定百分比）推算所得。
【選擇「無法證明取得成本」者，應特別注意】
一、納稅義務人無法證明原始取得成本，如符合下列情形之一，應以實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之20%計算其出售房屋之所得額：
1.臺北市，房地總成交金額(含車位)新臺幣6千萬元以上，或不含車位房地總成交金額除以不含車位房屋所有權登記總坪數計算之每坪單價(以下簡稱每坪單價)新臺幣120萬元以上。
2.新北市，房地總成交金額(含車位)新臺幣4千萬元以上，或每坪單價新臺幣75萬元以上。
3.桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市及高雄市，房地總成交金額(含車位)新臺幣3千萬元以上，或每坪單價新臺幣50萬元以上。
4.其他地區，房地總成交金額(含車位)新臺幣2千2百萬元以上，或每坪單價新臺幣35萬元以上。
二、除上列情形外，其他無法證明原始取得成本者，按房屋評定現值之一定比率計算其房屋交易所得額。
購屋時支付的契稅、印花稅、代書費、地政規費、公證費、仲介費。（※若為繼承或受贈取得，則以當時的房地公告現值為成本）
交屋後能增加房屋價值或效能，且非2年內耗竭的裝潢費、修繕費（需備有發票、金流、合約書或估價單）。
出售房屋時支付的仲介費、廣告費、搬運費、清潔費、土地增值稅。
以下房屋持有期間之開銷，皆不可列為扣除費用：
• 房屋稅、地價稅
• 水電費、瓦斯費、電話費
• 社區大樓平時的管理費、清潔費
• 購屋貸款利息
確認稅額並申報上傳
財產交易所得填寫並點選「儲存」後，系統會將該筆金額自動併入您年度的綜合所得總額中。隨後一路點選下一步確認您的免稅額、扣除額，進入「計算稅額及繳退稅」確認最終應納稅額。最後，務必點選「申報資料上傳」並看到申報成功提示，才算真正完成！
※ 提醒您：若採「能舉證成本（核實課稅）」方式申報，完成線上報稅後，務必於規定期限內（約在7月10日前）透過報稅系統的「附件上傳」功能，將買賣契約書（私契）、相關收據發票等證明文件上傳予國稅局備查。
三、常見問題 FAQ
以下是進行舊制申報時常見困惑：
（點選標題即可查看解答）
絕對要申報！房屋買賣屬於私人間的產權移轉，買方並非扣繳義務人，因此國稅局的系統中「不會」自動帶入這筆所得扣繳資料。納稅義務人有依法主動誠實申報的義務，若漏未手動新增，事後遭國稅局透過補償產權變更謄本查獲，除補稅外還可能面臨罰鍰。
不行。國稅局的課稅原則是「原則上皆應依實際交易獲利（核實課稅）申報」。只有在您「確實無法提示原始取得成本證明（例如年代久遠、契約單據滅失）」，且國稅局也查無取得成本時，才能採用財政部頒定標準推計所得。
另外，若房屋出售總價或單價達到了「高價住宅（豪宅）」門檻，即使無法提示成本，國稅局也會直接改用「出售總價 × 房地比 × 20%」強制推計課稅，切勿投機冒險。
依據最新113年財政部頒布標準，若舊制房屋出售時符合以下門檻（或每坪單價達到各區標準），且無法舉證買進成本，將適用豪宅課稅標準（所得 = 出盛總價 × 房地比 × 20%）：
• 臺北市：總價 6,000 萬元以上（或每坪單價 120 萬元以上）
• 新北市：總價 4,000 萬元以上（或每坪單價 75 萬元以上）
• 桃園市、新竹縣市、臺中市、高雄市、臺南市：總價 3,000 萬元以上（或每坪單價 50 萬元以上）
• 其他縣市：總價 2,200 萬元以上（或每坪單價 35 萬元以上）
如您的案件逼近或超過此門檻，歡迎提前聯絡禾禮地政士辦公室為您進行精準的稅費規劃與風險評估。