文｜禾禮地政士事務所
來事務所諮詢最常見的問題，應該就是「要如何將不動產過戶給孩子？」。
對許多人來說，努力大半輩子掙下來的錢，往往就轉變成一間價值數百萬、數千萬的房屋。因此，要如何安全又節稅地將資產傳承給子女，是個非常重要的課題。
｜會產生什麼稅費？
俗稱的「過戶」，就是辦理產權移轉登記。
常見的移轉方式，有「買賣」、「贈與」及「繼承」等三種，再進階一點，也可以做「信託」規劃。各種方式都有優缺點，需考量當事人現況及需求，才能找出最適當的方式。
下表整理了各移轉方式會產生的稅費及優缺點：
| 稅費＼移轉方式 | 買賣 | 贈與 | 繼承 | 預立遺囑 |
|---|---|---|---|---|
| 土地增值稅 | 自用優惠稅率10% 一般稅率20~40% | 一般稅率20~40% | – | – |
| 契稅 | 房屋評定現值6% | 房屋評定現值6% | – | – |
| 印花稅 | 契約價值1‰ | 契約價值1‰ | 稅率1‰(分割繼承) | – |
| 贈與稅 | – | 贈與淨額10~20% | – | – |
| 遺產稅 | – | – | 遺產淨額10~20% | 遺產淨額10~20% |
| 財產交易所得稅 | (舊制)併入個人綜合所得課5~40%，或(新制)按課稅所得10~45% | – | – | – |
| 優點 | 1.符合要件者，得適用土地增值稅自用優惠稅率。 2.日後出售，取得成本為買賣價額。 | 1.子女免支付價金(金流)。 2.可利用免稅額分次贈與，節省贈與稅。 | 1.免徵土地增值稅、契稅、贈與稅、所得稅。 2.可利用遺產稅免稅額及扣除額節稅。 | 1.得按立遺囑人意願指定遺產分配，減少繼承人紛爭。 2.遺囑得隨時撤回(變更)。 3.未實際移轉，仍保有所有權。 4.得避免房產共有。 5.同左。 |
| 缺點 | 1.須備妥資金。 2.需向銀行貸款支付者，銀行及國稅局均會審酌買方財力。 | 1.不得適用土地增值稅自用優惠稅率。 2.日後出售，取得成本為受贈時公告現值。 | 1.繼承人對於分配方式無法達成共識。 2.遇有債務須踐行清算程序。 | 1.其他繼承人主張侵害特留分。 2.遺囑真偽之爭執。 |
| 應注意事項 | 1.仍須申報贈與稅，再提出支付價款證明，主張非屬贈與。 2.資金不得回流。 3.避免假買賣真贈與。 | 1.應留意贈與是否附有負擔或條件。 2.每人每年贈與免稅額為244萬。 3.婚嫁贈與父母各100萬。 4.死亡前2年內贈與繼承人，視為所得遺產。 | 被繼承人於104.12.31前取得不動產，子女日後出售得選擇適用舊制；於105.1.1後，一律適用新制。 | 1.應留意遺囑法定要件。 2.得規劃滿足特留分或遭侵害之處理方式。 3.同左。 |
｜非必要，不建議贈與
常聽到「逐年贈與」、「分年贈與」這樣的移轉方式，其實就是利用每年贈與稅的免稅額，分次移轉不動產，相較一次全部贈與，能達到節省贈與稅的效果。
然而，自105年1月1日起，隨著房地合一稅的實施，現在雖可節省贈與稅，但未來在房地合一稅上的負擔可能會超過節省的部分。
這是因為，若贈與不動產給子女，將來子女若出售該不動產，於計算房地合一稅時，其成本是以受贈當時經物價指數調整之土地公告現值與房屋評定現值（下合稱公告現值）來認定。
房地合一課徵所得稅計算方式： 所得稅額＝課稅所得 × 稅率 課稅所得＝售價 － 成本 － 費用
由於公告現值通常低於市價，因此受贈不動產的成本相對較低，導致日後出售時課稅所得較高，進而需要負擔較高的房地合一稅。
另外，贈與是一種無償行為，需特別留意有無民法第244條第一項的況狀，如果有侵害債權，經債權人提起撤銷贈與之訴，通常會難以說服法官做出有利判決。
依《民法》第244條規定，債務人若進行無償行為（如贈與），且此行為對債權人有害，債權人可以向法院聲請撤銷該行為。即使是有償行為，若債務人與受益人明知該行為會損害債權人的權利，債權人仍有權要求撤銷。
換句話說，若父母將不動產無償贈與子女，且此行為可能侵害到其他債權人的權益，此時債權人有可能訴請法院要求撤銷贈與。為避免風險與糾紛，在進行贈與前，應充分考量可能涉及的問題。
｜贈與可以加上負擔
常聽聞父母贈與不動產給子女之後，子女不僅不盡扶養義務，還將年邁父母趕出家門的不孝子女事件。因此，如果想要避免這樣的狀況發生，建議可以在贈與契約約定附帶條件（例如：每月給付生活費、同意居住或扶養至終老等），這就是法律上附有負擔之贈與。
當受贈人不履行其負擔時，贈與人得請求受贈人履行其負擔，或撤銷贈與再依不當得利規定，將已移轉給受贈人的不動產回復登記到自己名下。
民法第412條：「 贈與附有負擔者，如贈與人已為給付而受贈人不履行其負擔時，贈與人得請求受贈人履行其負擔，或撤銷贈與。 負擔以公益為目的者，於贈與人死亡後，主管機關或檢察官得請求受贈人履行其負擔。」
｜買賣得適用土增自用稅率，但須注意金流
通常持有土地時間越長，土地漲價總數額會越高，需負擔的土地增值稅額也越高。此時，如果能適用土地增值稅的自用優惠稅率10%，就能節省至少一半的稅額。
但出售不動產給子女，屬於二親等以內親屬間財產之買賣，依遺產及贈與稅法規定，原則上視同贈與，須申報課徵贈與稅。除非能提出支付價款的證明，而且所支付的價款不是由出賣人借給買受人，或是由出賣人提供擔保向他人借得，經國稅局核定非屬贈與後，才不以贈與論。
因此，若要以買賣方式移轉，子女需有足夠財力支付買賣價款或是負擔貸款，並有完整資金給付證明文件。至於子女自備款資金之來源，則可合法善用每人每年贈與稅免稅額來籌措（例如：孫子要跟爺爺購買房產，在購買前，可由爺爺、奶奶、父親及母親等四人各贈與現金244萬，孫子就會有自有資金976萬元）。
｜繼承較節稅，但未來充滿變數
遺產稅免稅額自111年起已調高至1333萬元，若再加上扣除額，以繼承方式辦理移轉，比起生前買賣及贈與，通常會有最佳的節稅效果。不過繼承也有分「一般繼承」、「公同共有繼承」、「分割繼承」及「遺囑繼承」等辦理方式，需考量將來子女的狀況，如果會因為遺產分配而產生紛爭，這肯定不是我們長輩所樂見的情況。
｜出售繼承取得房地，房地合一節稅有條件
繼承取得的房地，若日後出售，要判斷是否為房地合一稅新制的課稅範圍，如果是在104年12月31日以前繼承取得，一律適用舊制，須按規定計算房屋部分之財產交易所得，併入綜合所得總額，於所有權移轉登記日所屬年度次年之5月底前辦理結算申報。
但如果是在105年1月1日以後繼承取得，則須依被繼承人取得該房地之時點，判斷適用新制或舊制，說明如下：
（一）被繼承人於105年1月1日以後取得之房地，一律適用新制。
（二）被繼承人於104年12月31日以前取得之房地，原則上適用舊制。但繼承人出售時如果有符合自住房屋、土地規定條件（所得稅法第4條之5第1項第1款），經計算按新制課稅比較有利的話，也可以選擇按新制申報（課稅所得400萬元以內免納所得稅，超過部分按稅率10%課徵）。
｜預立遺囑，好處多
預立遺囑最大的好處，是可以按照自己的意思，指定將來遺產的分配方式。如果遇到情況變更（例如子女不孝或是想出售不動產），還有一大好處，就是立遺囑人可以隨時撤回、變更遺囑，不會因為「已移轉」不動產而無法反悔。
另外，民法對於繼承人的繼承權利，還設有「特留分」的規定，這是法律規定遺產特別保留給每一位繼承人最低的繼承比例。最高法院認為，特留分的效力是存在於所有的遺產(最高法院103年台上字第880號判決)，因此，立遺囑時要特別留意特留分的問題。
民法第1223條規定： 「繼承人之特留分，依左列各款之規定： 一、直系血親卑親屬之特留分，為其應繼分二分之一。 二、父母之特留分，為其應繼分二分之一。 三、配偶之特留分，為其應繼分二分之一。 四、兄弟姊妹之特留分，為其應繼分三分之一。 五、祖父母之特留分，為其應繼分三分之一。」
｜我適合哪一種方式？
「要如何將不動產過戶給小孩？」初次見面，聽到這個問題，我們通常不會直接告訴您買賣比贈與好，或是贈與比買賣好。替客戶處理過許多資產傳承及節稅規劃的黃景揚代書說：「每一位當事人的境遇都不同，不可一概而論」。
我們辛苦大半輩子，想將不動產移轉給子女，究竟要在生前用「買賣」或「贈與」的方式好，還是等百年之後再讓子女用「繼承」的方式取得比較好呢？
一般來說，若單純以節稅的角度來看，「繼承」只需要負擔遺產稅，可節省大額土地增值稅及契稅，會是比較建議的方式。
但若子女人數眾多，將來可能無法「坐下來好好談」，或是已經有想指定給某一位子女，在生前利用「買賣」、「贈與」或是「預立遺囑」等方式處理，可能比較不會出現意外情況。
舉例來說，隔壁老王只有獨子小王一人，現在想將名下一筆市價約5000萬的透天厝過戶給小王，光土地增值稅大約就要600萬，可能以遺產繼承或是預立遺囑的方式辦理，會比較妥當；
住樓下的陳姓老夫妻育有四位子女，雖然家財萬貫，但子女感情不好，陳老先生過世時留下的遺囑至今都還在打官司，每次見面都要爭吵。現在陳太太最煩心的事，便是自己名下的財產將來是不是也會讓子女紛爭不斷，因此想在生前先過戶給最孝順的小女兒。
想要完善地將資產傳承給子女，除了在繁文縟節的法律規定中找到最佳的節稅規劃外，有時讓我們與當事人更難以做決定的，是人與人之間充滿變數的關係。因此，關於不動產的過戶移轉規劃，一定需要經過與專業的律師、會計師或地政士充分討論，反覆溝通與確認後，才能找到最適合的方式。
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